פסק-דין בתיק ע"א 2566/04

לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום ברחובות (כב' השופט הרן פינשטיין) מיום 1.4.04 (בש"א 2307/02), שבו דחה בית משפט קמא את ערעור המערערת על שומות היטל השבחה שהוציאה לה המשיבה.

1.         רקע

(א)                המערערת היא בעלים של מגרשים במקרקעין הידועים כ"אדמות הבולגרים" הנמצאים סמוך ליישוב בית חנן שבתחום שיפוטה של המשיבה (להלן: " אדמות הבולגרים"). אדמות הבולגרים משתרעות על כ- 400 דונם ומכילות 353 מגרשים המיועדים כיום לבניית בתי מגורים צמודי קרקע. המשיבה, כשמה, היא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "שורקות" (להלן: " הוועדה" או " המשיבה") שבתחום סמכותה מצויות אדמות הבולגרים.

(ב)                על אדמות הבולגרים חלה בעבר תוכנית מפורטת 220/R משנת 1947, לפיה סווגו אדמות הבולגרים כאזור פיתוח שבו הותרה בניה למגורים (להלן: " תכנית R/220"). בשנת 1971 פורסמה הודעה המכריזה על אדמות הבולגרים קרקע חקלאית. בשנת 1981 הוכלל חלק מאדמות הבולגרים בגן לאומי מוצע לפי תוכנית מתאר ארצית לגנים לאומיים, שמורות טבע ושמורות נוף - תמ"א 8. בשנת 1982 פורסמה תכנית מתאר מחוזית למחוז המרכז תמ"מ 3 ששינתה את יעודן של אדמות הבולגרים לפארק לאומי (להלן: " תמ"מ 3"). בעקבות השינוי הוגשו באמצעות המערערת תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965, ס"ח 467 (להלן: " חוק התכנון והבנייה"). בנפרד מכך, טענה המערערת כי הכרזת אדמות הבולגרים כקרקע חקלאית ויעודה לגן לאומי, יסודן בטעות. בשנת 1985 החזירה המועצה הארצית את ייעוד אדמות הבולגרים לבנייה, והטיפול  בתביעות הפיצויים הותלה. לאחר מכן הפכו תביעות הפיצויים לפי ס' 197 לתביעות בגין נזקים שנגרמו עקב העיכוב במימוש הזכויות במקרקעין.

(ג)                  בשנת 1994 ניתן תוקף לתכנית מתאר בר/במ/109 (להלן: " תכנית מתאר 109") על פיה נקבע שיעוד אדמות הבולגרים יהיה למגורים. בשנת 1998 אושרה תכנית מפורטת בר/1/109 (להלן: " תכנית מפורטת 109") הכוללת הוראות לאיחוד וחלוקה מחדש שלא בהסכמה לפי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה,  ומכוחה הוקצו לבעלי המקרקעין באדמות הבולגרים חלקות חדשות.

(ד)                בינואר 2002 חתמה המערערת על הסכמים למכירת זכויותיה במחצית חלקה 91 בגוש 3740 (להלן: " חלקה 91") ובמחצית חלקה 202 בגוש 3741 (להלן: " חלקה 202"). המשיבה חייבה את המערערת בהיטל השבחה בסך 235,575 ש"ח בגין חלקה 91 (שווה ערך ל - 60,825$) ובסך 235,040 ש"ח (שווה ערך ל - 60,680$) בגין חלקה 202. התכניות המשביחות שעל פיהן הוטל ההיטל הן תכנית מתאר 109 ותכנית מפורטת 109. המערערת לא הסכימה עם השומות ושלחה למשיבה "שומה אחרת" מטעמה, שעל פיה לא הייתה השבחה כלל.

(ה)                סמוך לאותו זמן, ביום 27.6.02, יצאה מלפני בית המשפט העליון הלכת בית הכרם (דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נו (5) 49 (2002)) שבה נדחתה ברוב דעות עתירה לדיון נוסף בפסק דין של בית המשפט העליון (רע"א 7172/96 קריית בית הכרם בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נב(2) 494 (1998)) (להלן: " הלכת בית הכרם"). בפסק הדין נקבע שלצורך הטלתו של היטל השבחה כאשר לא קיים רצף של תכניות משביחות, יש להשוות את התכנית המשביחה לתכנית שקדמה לה.

(ו)                  לאור הלכת בית הכרם שלחה המשיבה למערערת שומה מתוקנת לגבי חלקה 91, והציעה למערערת להסכים למינוי שמאי מכריע. המערערת סירבה להצעה למנות שמאי מכריע, ועתרה לבית משפט קמא בערעור על עצם הטלת ההיטל לפי שומות ההשבחה שעליהן הסתמכה המשיבה. את הערעור עיגנה המערערת בהליכים שהתקיימו בין המשיבה לבין בעלי קרקע אחרים באדמות הבולגרים. להלן נפרט את אותם הליכים.

(ז)                 הגב' אולגה כהן  (להלן: " גב' כהן")  הייתה בעלים של מחצית חלקה 92 בגוש 3740 באדמות הבולגרים (להלן: " חלקה 92"). בשנת 1994 מכרה הגב' כהן את זכויותיה בחלקה 92 והמשיבה דרשה ממנה תשלום היטל השבחה בסך 33,600 ש"ח (שווה ערך ל - 10,500$) בגין ההשבחה שבתכנית מתאר 109. הגב' כהן התנגדה לשומת היטל ההשבחה, ולאחר מאבק של 7 שנים אשר כלל פנייה לשמאי מכריע שנתן החלטתו ביום 14.10.96, ערעור שהגישה הגב' כהן לבית משפט השלום ברחובות על החלטת השמאי המכריע (ע"ה 5/96), ערעור לבית משפט המחוזי בתל אביב שהגישה הגב' כהן על החלטת בית משפט השלום (ע"א 1440/97), פנייה שנייה לשמאי מכריע אשר נתן החלטתו ביום 5.6.00, וערעור שערערה המשיבה לבית משפט השלום ברחובות על החלטתו השנייה של השמאי המכריע (בש"א 2617/00), נקבע כי על הגב' כהן לשלם היטל השבחה בסך 3,760 ש"ח בלבד. 

(ח)                הגב' מימי גרמנוב (להלן: " הגב' גרמנוב") שהייתה הבעלים של חלקה 201 בגוש 3740 באדמות הבולגרים (להלן: " חלקה 201") מכרה את מחצית החלקה, ובשנת 1999 חייבה אותה המשיבה בהיטל השבחה בסכום השווה בערכו ל- 24,375$. החיוב נעשה על יסוד ההשבחה שבתכנית מפורטת 109. בתאריך 28.6.99 הגישה הגב' גרמנוב שומה נגדית, וביום 20.7.99 הגישה המרצת פתיחה שבה עתרה, בין היתר, לפסק דין הצהרתי בדבר אחוזי הבנייה המותרים במגרשים שבתחום תכנית R/220. הדיון בהמרצת הפתיחה עוכב כדי לראות את השלכות ההחלטה בעניינה של הגב' כהן, ולאחר שפסק הדין בעניין הגב' כהן הפך סופי וחלוט, נענה בית המשפט לבקשת הגב' גרמנוב ומחק את התובענה.

(ט)                המערערת טענה בבית משפט קמא, וחזרה וטענה לפנינו, שהמשיבה קשורה בהליכים שקיימה עם הגב' כהן, באופן שמונע ממנה להוציא שומת היטל השבחה שאינה עולה בקנה אחד עם שומת השמאי המכריע בעניין הגב' כהן, ושמכל מקום הליכים אלו, שכללו גם הליכי ערעור על שומת השמאי המכריע, הקימו מעשה בית דין המחייב את המשיבה גם בענייננו. בטענתה הסתמכה המערערת גם על עניינה של הגב' גרמנוב.

2.         פסק דינו של בית משפט קמא

בית משפט קמא, בפסק דין, שכפי המצוין בו נסמך על טיוטת החלטה, שאותה כתבה השופטת המנוחה א. גת ז"ל, ושבסופו של דבר ניתן מפי השופט ה. פינשטין יבדל"א, דחה את ערעורה של המערערת מהטעם שלא מצא שהמשיבה יצרה מצג שהקביעות בעניין הגב' כהן יחייבו אותה לגבי בעלי מגרשים אחרים באדמות הבולגרים; לפיכך אין למנוע את המשיבה מלטעון את טענותיה לגופן. בית המשפט ציין כי המשיבה אכן יצרה מצג לפיו לקביעות שבעניינה של גב' אולגה כהן תהיה השלכה בעניינה של גב' גרמנוב, אולם הדגיש כי לא מצא יסוד לטענת המערערת " כאילו ההכרעה בעניין אולגה כהן בעלת נפקות עקרונית בכל הנוגע להיטל השבחה לגבי כל יתר המגרשים הכלולים במתחם 'אדמות הבולגרים' אשר נכללו בתכנית R /220" (עמ' 22 לפסק הדין). בית המשפט הוסיף ונימק את החלטתו באומרו: " היטל השבחה לעניין חלקה מסוימת לא יכול להוות הכרעה עקרונית ומחייבת לגבי חלקה אחרת, שהרי יתכן וההשבחה היא שונה" (עמ' 22 לפסק הדין), ובעניין דנן " מדובר בשתי השבחות שונות", כפי שפירט והסביר בעמ' 25-26 לפסק הדין.

3.         טענות המערערת

(א)                המערערת חוזרת על טענותיה בבית משפט קמא, ומוסיפה וטוענת שבית משפט קמא התעלם מהראיות שהביאה להוכחת טענת המניעות, ולא שקל את הטיעונים שהביאה לפניו.

(ב)                בית משפט קמא לא קבע מהי התכנית שקבעה את המצב התכנוני הקודם ואשר צריכה הייתה לשמש אחת מאבני הבוחן לקביעת שעור ההשבחה; לשיטתה תמ"מ 3 הייתה תכנית פוגעת ועל כן אין לראות בה את תכנית המצב הקודם.  המערערת מביאה מספר נימוקים לתמיכה בטענה זו: (1) תמ"מ 3 הוכרה כתכנית מוטעית על ידי הועדה המחוזית והמועצה הארצית כאחת; (2) לא יתכן שמחד גיסא תטען המשיבה לפטור מתשלום פיצויים בטענה שתמ"מ 3 אינה תכנית פוגעת, כפי שהיא טוענת בהליכים מקבילים בפני שמאי מכריע (מר שמואל פן) לגבי תביעות הפיצויים, ומאידך גיסא תבקש להסתמך על תכנית זו כתכנית פוגעת לצורך היטל השבחה; (3) בע"ה 5/96 בבית משפט השלום ברחובות בעניינה של הגב' כהן נקבע שתכנית R/220 היא התכנית הרלוונטית; (4) המשיבה לא טענה לתחולתה של הלכת בית הכרם בהליכים בעניין הגב' כהן ובעניין הגב' גרמנוב, אף על פי שהלכה זו כבר הייתה קיימת בתקופה הרלוונטית.

(ג)                  בית המשפט לא דן בטענה שבנסיבות המקרה דנן אין להחיל את הלכת בית הכרם. לגישת המערערת הלכת בית הכרם אינה חלה בענייננו.

(ד)                אמנם החלקות דנן אינן זהות לחלקתה של הגב' כהן, אך עיקר הדיון הוא "גרעין השומה", דהיינו התכניות הרלוונטיות ופרשנותן, וגרעין זה זהה לגבי כל אדמות הבולגרים. לפיכך יש מקום להחיל בענייננו את דוקטרינת מעשה בית דין ואת כללי המניעות. אמנם המערערת לא הייתה צד להליכים הקודמים  אך לטענתה יש זהות מהותית בינה לבין הגב' כהן והגב' גרמנוב.

(ה)                בסופו של דבר עותרת המערערת לקבוע שדין כל אדמות הבולגרים כדין שהוחל על הקרקע של הגב' כהן.